לשדרג את הנכס

איזה סיפוק ואושר, איזה חיוך נמרח לנו על הפנים כשאנחנו חותמים חוזה ומקבלים מפתח לנכס ההשקעה שלנו.

תתענגו על התחושה הזו לכמה רגעים ותשנסו מותניים כי אתם בפתחו של מסע מעניין ומאתגר של אחזקה שוטפת של הנכס, טיפול בשוכרים ותקלות. זו עבודה לכל דבר אבל חשוב שתבינו שזה מתגמד אל מול הרווח שלכם, ואל מול הרווחה הכלכלית העתידית שלכם ושל ילדיכם.

אני מזכיר שתמיד שווה להוסיף כמה אחוזים בזמן בניית התוכנית הכלכלית לקניית הדירה בדיוק לרגע הזה.   אותם אחוזים מיועדים לשיפוץ קוסמטי של הנכס, על מנת שתוכלו לסדר ולדגם אותו כדי שיבלוט לעין אצל השוכרים הפוטנציאלים. הרי אף אחד לא רוצה להחזיק נכס להשקעה ושהוא יעמוד ריק ללא שוכרים. יתרה מזאת אם הדירה שלכם תבלוט מול דירות אחרות ותתנו בתוכה ערך מוסף תוכלו לבקש מחיר גבוה יותר ובכל זאת יהיו לכם יותר פניות מאשר לדירות אחרות.

להלן שיטות נפוצות לשדרוג הנכס שלכם כדי שיבלוט

ריהוט הדירה – הרבה שוכרים אוהבים להיכנס לדירה מרוהטת כי זה חוסך להם הוצאות מיותרות.

אם אתם משכירים דירות לסטודנטים, תדאגו שתהיה מיטה ושולחן עבודה בכל חדר. אם זו דירה שמיועדת למשפחה, תשקלו להכניס גם סלון ומכשירי חשמל רלוונטיים. ארונות ופינות אוכל תמיד יתקבלו בברכה וכל ציוד אחר לשיקולכם שנראה לכם רלוונטי לאותה אוכלוסיית היעד אליה אתם מכוונים כשוכרים.

ריהוט הדירה לא מחייב להיות משקולת כלכלית נוספת וניתן בקלות לעשות זאת בעלות מינימאלית. דבר ראשון לא חייבים לקנות הכל חדש. תוכלו למצוא מציאות של ריהוט מיד שנייה שהעלות שלהם כולל ההובלה עדיין תהיה נמוכה לעומת מוצר דומה חדש.

דבר שני אתם יכולים להיכנס לאתר "אגורה" ולמצוא שם ריהוט ומכשירי חשמל בחינם כך שתצטרכו לשלם רק על הובלה בהנחה ולא אספתם את המוצר בעצמכם. יש שם לא מעט מציאות מעולות ופשוט צריך לעקוב בתכיפות גבוהה כדי להשיג אותן.

טיפ – אל תכניסו לדירה את הריהוט שאתם או מישהו אחר זורק מהבית כי הוא כבר ממש לא נראה טוב או שבור – אפשר למצוא גם דברים שנראים סבירים ולא שבורים.

שדרוג עיצובי

היום פרקט למינציה לחדרים הוא מאוד זול ויכול להקפיץ את הדירה שלכם.

 פרקט למינציה משדרג מאוד ולא יקר. צילום: אלברו פרקטים. 

שווה לשקול החלפה של ידיות המטבח, צביעה של ארונות, טפטים וכל שדרוג של צבע שיהיה זול ופשוט אבל לעין יראה מיליון דולר.

לא להתקמצן על מנורות חזקות כדי שהדירה תהיה מוארת ומזמינה, כבר נתקלתי בלא מעט משקיעים ששמו רק מנורה בסלון ובחדר שינה ושהמשכיר יקנה את השאר (הם עדיין מחפשים שוכר...).

בדירות שותפים ובעיקר לסטודנטים, לפעמים שווה לשקול מראש לעשות מנוי של כבלים ואינטרנט כערך מוסף לדירה. כמובן שתוסיפו את זה לעלות הנכס בעקיפין אבל לסטודנט זה הקלה משמעותית לדעת שברגע שהוא יכנס לדירה יש לו את כל האמצעים ללמידה בבית וחוסך ויכוחים והתחשבנויות בין השותפים.

 בדירת שותפים מומלץ לרהט באווירה צעירה ולהוסיף מנוי לאינטרנט וכבלים. 

לגבי מציאת השוכרים, חשוב להבין שברגע שאתם משכירים נכס אתם בעצם נכנסים לשותפות עם השוכרים שלכם ושווה לכם לפתח קשר תקין. כמובן שאין אף דרך להבטיח הצלחה בקשר הזה אבל בהחלט ישנן דרכים בעזרתן ניתן לצמצם את הבעיות העתידיות.

תמיד לשאול היכן המשכיר הפוטנציאלי עובד ואיך הוא מתכוון לשלם את שכר הדירה. ניתן ומקובל לבקש תלושי שכר במידת הצורך.

ניתן לבדוק באתר של בנק ישראל אם לשוכר הפוטנציאלי יש חשבון מוגבל בבנק. רק צריך להזין את פרטי החשבון מהצ'ק של השוכר ובמידה והחשבון מוגבל פשוט לדחות אותו. חבל לגלות את זה אחרי שחתמתם חוזה.

ברמה האישית, אין כמו התרשמות ראשונית בעין מהשוכר הפוטנציאלי. תסמכו על האינטואיציות שלכם, הן לרוב נכונות ואם מישהו פשוט "לא מרגיש לכם נכון" אז אל תשכירו לו את הדירה.

זו הדירה שלכם וההחלטה בסופו של דבר היא שלכם בלבד.

אחרי שמצאתם שוכרים מתאימים סביר להניח שתחוו חבלי לידה של תחילת ההשכרה אבל אחרי כמה חודשים אני בטוח שכבר תקלטו את העניין וזו כבר תהיה מכונה משומנת היטב שמכניסה לכם כסף מידי חודש ואתם תחייכו כל הדרך אל הבנק.

עידן אביבי – יזם, משקיע ומנטור להצלחה כלכלית
 Avivi.idan@gmail.com

 052-8543812